La rêve d’avoir sa propre maison est devenue un bon plan d’investissement après les années de pandémie. La valeur des habitations individuelles s’accroît, et les particuliers cherchent des astuces pour avoir un logement individuel à prix accessible : acheter une parcelle et y construire son logement, prendre une vieille maison et la rénover, et surtout, acheter un petit pavillon existant et l’agrandir. Quelles sont les pièges à éviter afin de ne pas regretter sa décision d’achat ?
En achetant un bien immobilier en dehors de la ville, les propriétaires pensent souvent qu’ils peuvent construire sur leur site à leur guise. En réalité, les communes périurbaines peuvent avoir un Plan Local d’Urbanisme (le PLU) assez strict, comme les villes. Le PLU est le document principal du développement de la ville (village) établi par la commune : il comprend toutes les restrictions imposées aux nouvelles constructions et aux modifications des constructions existantes, telles que la hauteur, la surface de plancher, les distances aux limites de parcelle, la pourcentage des espaces végétalisés, la forme architecturale, les matériaux, etc.
Le PLU contient les informations sur les risques éventuels auxquels votre site est exposé, par exemple, s’il se situe en zone inondable ou sur zone d’anciennes carrières. La présence des risques peut limiter la potentialité du terrain (par exemple, l’impossibilité de creuser une cave dans une zone inondable) ou augmenter significativement le coût de votre construction/extension (par exemple, la nécessité de faire des travaux onéreux en cas de découverte d’anciennes carrières sur le site).
L’autre information pertinente du PLU réside dans la définition du périmètre d’un monument historique. En cas d’influence direct d’un monument historique votre futur projet sera étudié par l’Architecte des Bâtiment de France (ABF) qui doit établir son avis, donc le délais du Permis de Construire ou de la Déclaration Préalable des Travaux sera rallongé d’un mois. En plus, dans ces conditions, votre dossier de projet devra comprendre des documents supplémentaires, et sera encore plus contraint d’un point de vue architectural : style architectural, matériaux utilisés, etc.
Vous pouvez prendre un RDV à votre Mairie pour connaître toutes les restrictions imposées à votre site. Pour estimer le potentiel d’une bien immobilier existant ou pour comprendre le potentiel d’une parcelle vous pouvez également vous adresser à un Architecte pour faire une étude de faisabilité de votre projet.
Qu’est-ce que c’est l’étude de faisabilité ?
L’architecte étudiera le PLU et les règles du droit de l’urbanisme applicables à votre projet. Si nécessaire, il effectuera les relevés de mesures et effectuera les démarches auprès de la mairie. À la fin de cette étude, vous aurez des croquis comprenant les plans et les façades, vous montrant les options de développement de votre bien : le nombre d’étages que vous pouvez construire et leur hauteur, les types de formes de toiture, les variantes d’implantation de la nouvelle construction sur le site avec l’indication des baies vitrées, les options d’extension possibles pour les constructions existantes avec les ouvertures envisageables, etc. L’avantage de cette étude est qu’elle vous fournira les surfaces de plancher potentielles (voire maximales) du futur bien, ainsi qu’une idée approximative de son apparence et de son implantation par rapport aux voisins. De plus, elle indiquera la direction des ouvertures et des baies vitrées, ce qui est essentiel.
Si vous savez un peu dessiner, vous pouvez réaliser vous-mêmes des croquis et interroger la mairie sur leur faisabilité. Quels sont les pièges à éviter ?
1° Lors de l’achat de la maison, ne comptez pas immédiatement sur la surélévation ou l’extension sans consulter un architecte, la mairie ou le plan local d’urbanisme (PLU) en vigueur.
La possibilité de surélever dépend de la hauteur de bâtiment autorisée par la commune dans la zone urbaine où se trouve votre bien. L’extension est souvent limitée par le coefficient d’occupation des sols (COS) du PLU. Dans le règlement du PLU et ses annexes, vous trouverez toutes les informations :
Tout d’abord, sur la carte de zonage, vous pouvez identifier la zone urbaine (UG, UV, etc.) à laquelle votre parcelle appartient. Dans un PLU, on distingue quatre grandes zones qui peuvent être découpées en plusieurs petites zones :
Zones urbaines (U) : généralement constructibles, avec des constructions existantes et des servitudes (transports, énergies). Possibilité d’y effectuer des constructions neuves ou des agrandissements, en respectant les règles d’urbanisme en vigueur.
Zones à urbaniser (AU) : généralement constructibles, non encore urbanisées mais avec des servitudes en limite. Parfois, l’accès à l’électricité, à l’eau ou au gaz est déjà réalisé. Ces zones favorisent le développement de la commune. Elles peuvent recevoir des constructions à moyen ou long terme et être transformées en zones urbaines (U) par révision du PLU.
Zones agricoles (A) : constructibles sous certaines restrictions pour les bâtiments liés à l’activité agricole ou destinés à héberger l’exploitant agricole. Les propriétaires fonciers se posent souvent la question de la transformation d’un terrain agricole en terrain constructible.
Zones naturelles et forestières (N) : généralement non constructibles, afin de préserver leur caractère naturel.
Tableau de zonage du PLU
| ZONE PLU | DESCRIPTION |
| Zone A | Zone agricole |
| Zone AB | Sous-section zone A, usage agricole |
| Zone AP | Zone d’agriculture protégée |
| Zone AU | Zone à urbaniser |
| Zone N | Zone naturelle et forestière |
| Zone NA | Future zone d’urbanisation |
| Zone NB | Zones d’urbanisation diffuse |
| Zone NC | Zones de richesses naturelles |
| Zone ND | Zone naturelle à protéger |
| Zone NE | Zone naturelle écologique sensible |
| Zone NH | Zone naturelle constructible sous conditions |
| Zone NI ou NL | Campings, équipements sportifs et loisirs |
| Zone NP | Protection des captages d’eau potable |
| Zone UA | Zone urbaine mixte |
| Zone UB | Zone d’extension urbaine |
| Zone UC | Zone urbaine mixte |
| Zone UCA | Zone d’intérêt paysager |
| Zone UCB | Zone d’habitat individuel isolé ou groupé |
| Zone UD | Zone urbaine de faible densité |
| Zone UP | Zone portuaire, fluviale |
| Zone UE | Zone urbaine commerciale, artisanale et industrielle |
| Zone ZH | Zone humide |
Ensuite, vous consultez le règlement du PLU applicable dans votre zone afin de comprendre les principales contraintes qui s’y appliquent.
2° Avoir le droit de surélever ou de faire une extension ne signifie pas automatiquement que vous avez le droit de créer des ouvertures telles que des baies vitrées, des portes ou des balcons.
Malheureusement, il arrive souvent que même lorsqu’il est possible de construire un étage supplémentaire, vous n’avez pas le droit de créer des fenêtres à cet étage, y compris des fenêtres de toit… Lorsque vous créez de nouvelles ouvertures, vous créez également de nouvelles vues pour vos voisins. En ce qui concerne la vue vers la voie publique, la plupart des plans locaux d’urbanisme (PLU) sont assez tolérants et autorisent généralement les vues vers la rue. En revanche, les vues vers les parcelles voisines et les bâtiments environnants sont soumises à des règles strictes, et la plupart des PLU indiquent la distance minimale à respecter dans la zone urbaine entre votre nouvelle fenêtre et la façade/limite de propriété d’un voisin.
En plus du PLU, il est également nécessaire de prendre en compte le droit d’urbanisme. Si l’ouverture que vous souhaitez créer permet une vue directe, la distance minimale à respecter est de 1,90 m entre votre mur et la propriété du voisin concerné (article 678 du Code civil). La vue est considérée comme directe lorsqu’elle permet de voir directement chez le voisin sans avoir à tourner la tête. En revanche, la vue est considérée comme oblique lorsqu’il est nécessaire de tourner la tête pour voir chez le voisin. Si l’ouverture prévue offre une vue oblique, les ouvertures devront alors être implantées à plus de 0,60 m de la propriété voisine (article 679 du Code civil).
Si cette norme n’est pas respectée, pour bénéficier d’un éclairage naturel, le propriétaire est invité à ériger « le jour de souffrance », un obstacle qui doit être placé à 2,60 m sur un mur du rez-de-chaussée et à 1,90 m sur un mur d’étage.
Parfois, les clients posent la question : comment est-il possible d’avoir des ouvertures au rez-de-chaussée de ma maison et de ne pas pouvoir créer de fenêtres à l’étage ? Les plans locaux d’urbanisme (PLU) évoluent : une révision générale a lieu environ tous les 10 ans. Si auparavant les ouvertures étaient autorisées et que votre bien a été construit avec toutes les autorisations nécessaires, personne ne vous demandera de les supprimer. En revanche, vous n’aurez plus l’occasion de réaliser de nouvelles ouvertures avec la même distance si elles ne sont pas conformes au PLU en vigueur. De même pour les extensions au même niveau : vous pourriez perdre le droit de créer une nouvelle baie vitrée si vous déplacez un mur.
3° N’oubliez pas les surcoûts liés aux études et aux travaux supplémentaires, surtout si votre bien se situe dans une zone à risque. Ne négligez pas les sommes importantes que vous devez payer à la commune sous forme de taxe d’aménagement.
LA TAXE D’AMÉNAGEMENT est un impôt local assez important perçu par la commune, le département et, en Île-de-France, par la région. Si vous modifiez votre habitation en créant une surface de plancher additionnelle, vous devrez payer cette taxe pour chaque mètre carré de création close et couverte dont la superficie est supérieure à 5 m2 et d’une hauteur de plafond supérieure ou égale à 1,80 mètre, y compris les combles et les caves. Les abris de jardin (même démontables) ou toute autre annexe que vous seriez susceptible de construire à l’extérieur de votre maison entrent également dans le champ de la taxe d’aménagement.
Les montants de la taxe d’aménagement fixés pour l’année 2023 sont de :
886 € le m² hors Île-de-France et 1004 € le m² en Île-de-France.
Certains aménagements tels que les piscines et les panneaux solaires, bien qu’exclus de la surface taxable, sont toutefois soumis à la taxe d’aménagement de façon forfaitaire. Certaines constructions ouvrent droit à un abattement de 50 % (les 100 premiers m2 de la résidence principale, constructions d’une superficie inférieure ou égale à 5 m2 ; les abris de jardin, pigeonniers et colombiers, d’une superficie supérieure à 5 m2 et inférieure ou égale à 20 m2, soumis à autorisation préalable, etc., voir ici).
Qu’est-ce que la surface plancher et comment estimer la surface plancher additionnelle pour calculer la taxe d’aménagement ?
Les valeurs annuelles par m2 de surface sont définies par arrêté. En 2022, les montants fixés sont les suivants :
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